AFFITTI BREVI: IL MATTONE CHE PROMETTE RENDITE IN CAMBIO DI LAVORO
L’idea è seducente: si compra un appartamento, lo si pubblica su una piattaforma e si incassa una rendita quasi automatica. Nella realtà, l’affitto breve assomiglia sempre meno a un investimento passivo e sempre più a una piccola attività alberghiera.
Il primo errore è confondere il ricavo con il rendimento. Un appartamento può generare incassi interessanti, soprattutto nelle città turistiche, ma prima di parlare di guadagno bisogna sottrarre commissioni delle piattaforme, pulizie, lavanderia, utenze, condominio, IMU, assicurazione, manutenzione, sostituzione di mobili ed elettrodomestici e periodi senza ospiti. Poi arriva il fisco: sulle locazioni brevi la cedolare secca prevede un’aliquota ridotta al 21% per un immobile scelto dal contribuente e il 26% negli altri casi previsti. La tassazione, inoltre, si applica al corrispettivo indicato nel contratto, non a ciò che rimane dopo tutte le spese sostenute.
A tutto questo va aggiunto il costo più ignorato: il tempo. Messaggi a ogni ora, check-in, recensioni, cancellazioni, richieste impreviste, guasti il sabato sera e vicini infastiditi non compaiono nei fogli Excel. Se si delega tutto a un property manager, la gestione diventa più comoda, ma una parte consistente del margine scompare. In entrambi i casi non si è comprata una rendita: si è acquistato un lavoro oppure si è pagato qualcuno perché lo faccia.
Anche la burocrazia si è fatta più pesante. Il proprietario deve ottenere ed esporre il Codice Identificativo Nazionale, indicarlo negli annunci e rispettare requisiti di sicurezza, tra cui rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori. Le sanzioni per le irregolarità possono arrivare a diverse migliaia di euro. Non è un’obiezione alle regole, che servono a tutelare gli ospiti, è la conferma che l’affitto breve è ormai un’attività organizzata.
Il confronto con un investimento azionario globale è difficile da sostenere soprattutto sul piano dell’efficienza. Con un solo strumento si può partecipare ai risultati di grandi e medie imprese distribuite in 23 mercati sviluppati e in numerosi settori. Un appartamento, invece, concentra gran parte del capitale in un solo edificio, in una sola strada e sotto una sola amministrazione comunale. Se cambia il regolamento, cala il turismo o il condominio introduce restrizioni, la diversificazione è zero.
Naturalmente l’azionario oscilla e può attraversare anni difficili. Ma è liquido, divisibile, trasparente nei costi e non richiede telefonate all’idraulico. Il mattone appare più stabile anche perché non riceviamo ogni giorno una notifica con il suo prezzo aggiornato. Questo non significa che il rischio non esista: semplicemente è meno visibile.
Gli affitti brevi possono ancora funzionare per chi possiede già un immobile ben collocato, ha competenze operative e accetta di gestirlo come un’impresa. Ma comprare oggi una casa soltanto per metterla online, immobilizzando centinaia di migliaia di euro, è spesso una scelta poco efficiente. Prima di innamorarsi del ricavo mensile, bisognerebbe calcolare il rendimento netto, valorizzare le ore lavorate e chiedersi quanto si perderebbe vendendo in fretta.
Il vero lusso di un investimento non è poterci dormire dentro ma non doverci lavorare.